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陕西慕尚装饰设计工程有限公司坑人_新鸿基地产危局百日 内地项目低价促销(图)

2017-11-25 07:51

每日经济新闻记者杨羚强胡廷鸿发自上海、深圳

上周五(7月13日),香港廉政公署正式起诉前政务司司长许仕仁、港交所前高级副总裁关雄生。一同被起诉的还有新鸿基地产香港第二大富豪家族、新鸿基地产(00016,HK)主席兼董事总经理郭炳江和郭炳联两兄弟、新鸿基执行董事陈钜源。

而就在前一天,瑞士信贷发布报告称,新鸿基地产股价已充分反映“廉政风暴”的不明朗因素,加上其投资物业一直提供稳定的回报,是地产股首选。同一天,国浩资本也给新鸿基地产维持买入的评级。广发证券(香港)甚至在郭氏兄弟被正式起诉、新鸿基地产停牌时给出了增持评级。

正是由于这些券商的力挺,新鸿基地产的股价昨日收盘仅下跌1%。这和新鸿基在郭氏兄弟3月29日被廉政公署拘捕时股价当日下跌13%形成鲜明对比。耀才证券市务总监郭思治评价说:“对新鸿基地产股价影响最坏的一分钟已经过去。”

为何新鸿基地产能够独撑危局百日不倒,更受到众多投行、券商的信任?机构研究报告的内容显示,是业绩“拯救”了新鸿基地产。而为了业绩,新鸿基地产也开始低价促销。

稳定业绩成被看好内因

表面上看,人事上的变动帮助新鸿基地产撑过了“最坏的一分钟”。

自3月29日以来,新鸿基的历次公告,基本与人事变动有关。先是重组了于3月19日成立的为处理廉政公署调查及一切相关事宜的特别委员会;4月11日,任命有35年房地产从业经验的老臣雷霆为执行董事;6月14日又委任TVB行政主席梁乃鹏及梁榉泾为独立非执行董事。

在郭氏兄弟被起诉之后,郭炳江29岁的儿子郭基辉和郭炳联31岁的儿子郭颢澧,代替郭氏兄弟担任董事职务。

与此同时,新鸿基地产还向包括雷霆在内的若干人士授予以每股96.15元价格认购的购股权。

但实际上,券商和投行们看好新鸿基地产并不是因为人事变动,而是这家公司未来的业绩。瑞信的报告就称,该公司以低于市场预期的价格,取得北角临海“地王”,反映多名高层被廉署调查事件并没有影响公司正常运作。

根据瑞信的报告,上述新鸿基地产以69.1亿港元夺得的前北角村地块,每平方英尺地价为9347元。参考附近楼盘二手价,建成后每平方英尺售价可达1.6万元,而商业物业价值为每平方英尺1.4万元,计入建筑成本后,该项目毛利率有26%。

与瑞信看法类似,其他投资机构也对新鸿基地产的股价表示乐观。交银国际报告称,“在新鸿基案件解决之前,公司仍存在不明朗因素,但我们认为公司不大可能跌至2008年的估值低谷,原因是香港物业市场仍然稳健,公司也在加快物业销售。”

除了新鸿基香港的业务,内地业务也被看好。根据交银国际的测算,新鸿基地产2012年的收入有望达到640亿元港币。

低价促销刺激销量增长

交银国际的研究,获得了克而瑞研究中心的数据支持。根据该机构的监测数据,在前三月内地商品住宅销售总额只有10.67亿元的情况下,新鸿基地产从4月份起开始突然发力,第二季度共销售了29.11亿元人民币,不仅较前一季度大幅增长,也比去年同期增长了184%以上。

中房信集团的数据显示,仅新鸿基上海滨江豪宅项目凯旋滨江园项目就在二季度为新鸿基内地住宅销售业务贡献了近10亿元的销售额。

然而,这一项目如此好的销售业绩,却源于低价促销。尽管它的网上参考价最高达到26.4万元/平方米,主力销售的5、6号楼单价最高的一套单元,分别达到21.56万元/平方米和19.89万元/平方米,但中房信监测的实际成交数据却显示,没有一套房的成交单价超过14万元,绝大多数房源的成交均价在11万~12万元/平方米。

中房信研究总监薛建雄认为,凯旋滨江园能在4个月不到的时间里卖出总共195套房源中的42套,和楼盘的销售价格不无关系。如果凯旋滨江园采用像汤臣一品的高定价策略,恐怕也会像汤臣一品那样历经8年时间,还没有去化总供应量的1/3。

事实上,在凯旋滨江园上市前后,中粮海景壹号、四季汇以及国信世纪海景等多个滨江项目与之展开竞争,在这样的背景下,只有低价的销售策略,才能取得更好的业绩。

虽然,新鸿基地产以低价快速销售,刺激业绩大幅增长,进而使公司迅速走出郭氏兄弟被廉政公署起诉的影响。不过,新鸿基地产的投资者仍有一个疑问:快速成长的业绩,会不会透支新鸿基的未来,让新地在未来两三年时间出现部分区域无房可售的尴尬。

对此,新鸿基地产公关部的回应与上述设想“颇有偏差”。对方称,凯旋滨江园销售情况理想,且并未采取降价策略。“滨江凯旋门”第一期(共5栋楼,195个单位)的整体均价约16万元,其中5、6号楼的标准楼层单位均价约12万元。所有单位有序推售,目前的成交集中在5、6号楼,成交均价达到预期。

作者:杨羚强 胡廷鸿

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发布时间:2017-11-25 07:51

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